写字楼过剩已经不是什么新鲜事了。根据中信证券的测算，目前，全国的写字楼存量规模约6万亿，过剩较为严重，长沙和沈阳这样的城市，写字楼空置率达到30%以上。而可怕的是，各地写字楼还在快速增长。

写字楼很多，但是好的写字楼依然稀缺。开发写字楼物业可能深陷泥潭，而通过资本杠杆撬动，盘活、升级欠缺维护或者运营不力的写字楼物业，却是一片新的蓝海。那写字楼“美颜”生意到底怎么做呢？要点是什么？请看下文分析：

找到价值低估

首先 ，瞄准一线城市和1.5线城市核心区域核心地段的物业。像行业知名的房地产基金，比如歌斐资产、高和资本，都不约而同的选择聚焦一线和1.5线城市核心写字楼物业，去积极发现市场内价值被低估的物业项目。这背后的逻辑主要是两个：第一个，一线城市资产价格增速快，收购改造可以获得更多的资产溢价，另外需求旺盛，便于后续退出，第二个，核心区的旧楼越来越吃香，其实值钱的并不是房子，而是房子下面的土地。商业地产的核心就是地段，这类资产因为其位置优越，相当稀缺，所以即使遇到市场波动抗跌性非常强，不会遇到大的风险，而且持有成本相对低、风险小，升级改造还能获得超额收益。

举个例子，早在2012年10月，高和资本就斥资7.9亿成功并购位于上海南京西路静安寺商圈绝版地段的中华企业大厦，该写字楼所处位置是上海南京西路顶级商圈的核心位置，项目位于南京西路核心位置，东邻静安寺、西邻1788国际中心、北邻百乐门、南邻会德丰国际广场。周围超甲级写字楼、贩物中心、五星级酒店、著名景点林立，处于城市中心最核心的位置。

其次，找到收购的窗口期，低买高卖也很关键。由于一线城市也频繁面临调控，往往调控时一线城市楼市就会处于观望状态，这本质上不是供需关系逆转，更不可能崩盘，而是收购的一个窗口期，抢在这个时候收购，可能就是成功抄底了，未来增值空间非常大。像2015年年底大家耳熟能详的李嘉诚60亿收购上海二个写字楼市项目，选择的时机就非常英明，市场条件很合适。中央到地方都在积极的去库存，刺激住房需求，政策非常利好。另外以抄底的价格获得两个项目，非常的划算，其投资利润超过市场预期。

设计好交易结构

找到优质物业后，如何用尽可能少的资金做成大生意，是需要解决的第二个关键问题。一般来说，直接收购物业涉及到天量资金，靠自有资金很难撬动，模式也太重跑不起来。举个经典的例子，就是中华企业大厦收购案例，高和与国开行形成联合体，利用娴熟的金融手段，通过巧妙的交易结构设计，最终实现了自有资金出资与整体收购对价1:6的超高杠杆收购。

翻新改造

物业收购完成后，就需要对物业进行翻新改造。因为物业使用经过一定年限，物业外观会老旧，同时设备老化，使用功能可能存在欠缺，另外由于物业建筑年代较早，规划设计等方面也有待改进。

对于写字楼租户来说，根据高力国际陆前峰先生的研究和调查，租户对产品硬件要求很高，楼宇“颜值”很重要，最为关注的主要有三点：一是楼宇外部形象，二是商务配套设施，三是大堂。因此，完成收购后，第一步就是提升楼宇硬件环境。写字楼办公空间一般由租户自己重新装修，改造的重心在外立面、公共区域和基础设施。旧楼改造核心是三步。

1、引入国际物业管理公司；调整楼宇的商务配套；办公单元交付标准调整；大堂、走道、电梯厅；洗手间的装修；对楼宇的硬件产品进行充分的工程尽职调查；楼内租户进行访问调研。

2、电梯系统进行更新；空调系统更新；楼宇空气质量的综合治理。

3、外立面的改造应视为最后启动的改造事项。

举个例子，像中华大厦被收购后，通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，所有硬件设施均为符合最新标准的配置。

此次改造部位主要有：

1、室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装。

2、电梯内控及外呼按钮将更新，4台电梯将调整为两台高区，两台低区。

3、玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙。

4. 卫生间整层投资客户按照一个精装考虑，散售楼层按室内精装卫生间交付。对于散售楼层，交房时可以把 01 -03 户和 06 -08 户的走廊隔墙外移，以增大这两户使用面积，把“回”形变成“工”字形走廊。

5、室外景观园林和咖啡厅。

产品定位和业态调整

存量项目改造目标不仅限于设施设备升级，提升物业使用功能，更重要的是，要关注用户，如何提升租户办公品质，赋予传统空间更多的内容，提升资产的附加值。

举个例子，北京中粮广场落成于1996年，在改造前写字楼的体量为六万平方米，商业为四万六千平方米，而整体配套仅有一万四千平米。改造升级后，中粮广场的业态调整为8.6万平方米的甲级写字楼和联合办公空间、1.6万平方米商业配套、1.8万平方米停车场及设备库房用地。不仅项目的定位清晰，服务和配套也有了质的飞跃。

其次，业态调整。C座原本为4.6万平方米高端家居卖场，2014年下半年以来中粮广场家居业态租户经营不善，场内客户出现不稳定因素，改造后中粮广场将C座进行了全新业态调整，C座一共分为地上五层，地下三层。2-5层为COFCO OFFFICE，为纯写字楼办公空间；一层定义为COFCO BUSINESS中粮商务，星巴克、淮扬府、TIAGO、小吾厨房等纷纷落座于此，为客户提供方便的商务洽谈、宴请的优质场所；地下一层定义为COFCO LIFE中粮生活，情景嵌入式餐饮街区、艺术展厅，为客户提供一个就餐、艺术欣赏的好去处；地下二层定义为COFCO FANTASY中粮联合办公、健身房、SPA、书吧、水吧、小剧场，为客户提供一个自由办公、健身、休闲空间。

总结：

城市存量空间的城市更新之路仍然非常艰巨，其中改造模式、改造方向和融资压力是瓶颈，但也正因为如此，高难度本身给存量改造带来了天然的护城河，有利于先行企业的成熟成长。尽管目前资产管理的大环境还不成熟，但是目前致力于服务的运营商终有一天会崛起，成为下一轮巨头－资产管理公司。

不同的旧楼，其改造的费用不同。但不管是那种旧楼改造都会比新建一栋大楼要省时省力，而且旧楼的存在，已经有一定的市值，在通过翻新，能够是其价值变得更高。关注中东铝质的官网“www.zdmq88.com”，让您的旧楼变新楼，让您坐在家里也能有钱拿。