佛山玻璃幕墙改造
大楼老了，幕墙也老了。胶缝开裂，玻璃自爆，窗户关不严，夏天像蒸笼，冬天漏风。租户抱怨，物业头疼。拆了重做，费用太高。不改，又一天天破败下去。玻璃幕墙改造，就是为解决这个问题而来。本文以务实的态度，讲清楚改造的几种方案、适用情况、大概费用和操作步骤。
一 先判断：改还是不改
改造之前，先搞清楚幕墙到底什么状况。请专业检测机构来做一次全面鉴定。检测报告会告诉你几个关键信息。
结构胶的老化程度。隐框幕墙的结构胶是有寿命的，一般十到十五年。超过年限，粘结强度下降。检测报告会给出具体数据。
龙骨的锈蚀情况。铝合金龙骨相对耐腐蚀，但钢龙骨在潮湿环境下容易锈蚀。检测报告会标明锈蚀深度和范围。
玻璃的状态。自爆率、破损率、中空玻璃起雾的比例。
密封胶的状态。开裂、粉化、脱粘的范围和严重程度。
根据检测报告，判断改造的必要性和紧迫性。如果只是零星问题，局部维修即可。如果大面积老化，就需要系统改造。
二 三种改造方案
根据预算和期望的效果，有三种方案可选。
方案A 局部维修
只处理已经出现问题的部位。换掉自爆的玻璃，重新打开裂的胶缝，换掉坏了的五金件。不动的部分保留原样。优点是最省钱，施工快，对大楼正常使用影响小。缺点是治标不治本，未老化的部位也在继续老化，过几年可能又要修。适合预算紧张、或者短期内计划整体拆除的建筑。
方案B 性能升级
保留原有龙骨，更换玻璃和密封系统。这是目前性价比最高的方案。把单层玻璃换成中空玻璃，提升保温和隔音性能。把普通白玻换成Low镀膜玻璃，降低夏季太阳辐射热。把老化的密封胶全部铲掉，重新打新胶。更换所有开启扇的五金件。优点是在不大动干戈的前提下，大幅提升性能。缺点是保留的龙骨状态要好，如果锈蚀严重就没法用。
方案C 整体更换
拆除原有幕墙的全部，重新设计安装全新的幕墙系统。玻璃、龙骨、密封胶、五金件全是新的。可以改变幕墙类型，比如从明框改为隐框。可以改变分格尺寸，甚至改变建筑外观。优点是性能提升最彻底，外观焕然一新。缺点是费用高，工期长，施工期间对大楼使用影响大。
三 各种方案的投入
在佛山，三种方案的大致费用范围如下。
局部维修 每平方米二百到五百元。只换玻璃、打胶、换五金件。不含措施费。适合小范围修补。
性能升级 每平方米六百到一千二百元。含拆除旧玻璃、旧胶，安装新中空玻璃，重新打胶，换五金件。含措施费。保用十年以上。
整体更换 每平方米一千二百到二千五百元。取决于新幕墙的配置。含拆除、设计、新材、安装、措施费、税金。性能最好，投入也最大。
注意，这些都是估算。实际费用取决于建筑高度、幕墙面积、所选材料的档次。
四 改造的关键技术点
无论选哪种方案，以下几个技术点必须注意。
新旧交接处的防水。保留的部分和新做的部分之间，接缝处理要非常小心。新旧材料的热胀冷缩系数可能不同，胶缝宽度要留够。新旧玻璃的色差要尽量控制，同一立面尽量用同一批次的产品。
结构复核。方案B保留龙骨，必须确认原有龙骨还能继续使用多久。钢龙骨锈蚀超过百分之十五截面的，必须局部更换。铝龙骨变形严重的，也要换。
施工期间的保护。改造期间，大楼通常还在使用。施工区域下方必须搭设防护棚，防止坠落物伤人。噪音大的工序安排在非工作时间。粉尘作业要采取降尘措施。
检测验收。改造完成后，必须做淋水试验，验证防水效果。必须做避雷测试，确保防雷连接可靠。必须做开启扇的功能测试。
五 报建和物业沟通
在佛山，幕墙改造通常需要报建。改变外立面颜色、材质、分格尺寸的，需要向规划部门报批。不改变外观，只更换同款玻璃、重打胶的，一般不需要规划审批，但需要向物业报备。
施工前，务必与物业沟通清楚。施工时间安排，材料堆放场地，施工电梯使用，垃圾清运路线，都要提前约定。避免施工过程中产生纠纷，导致停工。
六 常见问题与务实解答
问 幕墙改造会影响大楼正常办公吗
答 会有影响，但可以控制。施工区域的外侧会有吊篮或脚手架，可能遮挡部分窗户的采光。施工时会有噪音和振动。但大部分工作可以在室外完成，室内基本不受影响。局部维修时，可能需要进入室内操作，会提前通知。
问 改造后能保用多少年
答 方案A局部维修，保用年限不确定，取决于未修部分的老化程度。方案B性能升级，新换的玻璃和密封胶保用十年以上，保留的龙骨剩余寿命需要检测评估。方案C整体更换，新幕墙设计寿命二十五年。
问 改造期间，大楼需要停用吗
答 不需要停用。但施工区域下方的出入口可能需要临时调整。大楼的空调系统可能需要配合施工暂时关闭部分区域。经验丰富的施工单位会制定详细的施工计划，尽量减少对正常使用的影响。
问 改造费用能贷款或者分期付吗
答 可以和施工单位协商。大额改造工程，通常可以按工程进度分期付款。签约时付百分之三十，材料进场付百分之三十，安装完成付百分之三十，验收合格付百分之十。具体比例可以谈。
问 怎么选改造施工单位
答 看资质，必须有建筑幕墙工程专业承包资质。看案例，做过同类型改造项目的优先。看方案，能不能根据你的楼况提出针对性的改造建议。看报价，不是最低就好，要对比材料品牌和施工范围。
七 写在最后
幕墙改造不是小事，投入不小，影响不小。但一栋保养良好的大楼，给租户的信心、给物业的省心、给业主的资产增值，远超改造的投入。
在佛山，已经有不少旧楼通过幕墙改造焕发了新生。它们的外立面更新了，能耗降低了，租户满意度提高了。您的楼，也可以成为其中之一。关键是选对方案，找对人，踏踏实实把改造这件事做好。
一 先判断：改还是不改
改造之前，先搞清楚幕墙到底什么状况。请专业检测机构来做一次全面鉴定。检测报告会告诉你几个关键信息。
结构胶的老化程度。隐框幕墙的结构胶是有寿命的，一般十到十五年。超过年限，粘结强度下降。检测报告会给出具体数据。
龙骨的锈蚀情况。铝合金龙骨相对耐腐蚀，但钢龙骨在潮湿环境下容易锈蚀。检测报告会标明锈蚀深度和范围。
玻璃的状态。自爆率、破损率、中空玻璃起雾的比例。
密封胶的状态。开裂、粉化、脱粘的范围和严重程度。
根据检测报告，判断改造的必要性和紧迫性。如果只是零星问题，局部维修即可。如果大面积老化，就需要系统改造。
二 三种改造方案
根据预算和期望的效果，有三种方案可选。
方案A 局部维修
只处理已经出现问题的部位。换掉自爆的玻璃，重新打开裂的胶缝，换掉坏了的五金件。不动的部分保留原样。优点是最省钱，施工快，对大楼正常使用影响小。缺点是治标不治本，未老化的部位也在继续老化，过几年可能又要修。适合预算紧张、或者短期内计划整体拆除的建筑。
方案B 性能升级
保留原有龙骨，更换玻璃和密封系统。这是目前性价比最高的方案。把单层玻璃换成中空玻璃，提升保温和隔音性能。把普通白玻换成Low镀膜玻璃，降低夏季太阳辐射热。把老化的密封胶全部铲掉，重新打新胶。更换所有开启扇的五金件。优点是在不大动干戈的前提下，大幅提升性能。缺点是保留的龙骨状态要好，如果锈蚀严重就没法用。
方案C 整体更换
拆除原有幕墙的全部，重新设计安装全新的幕墙系统。玻璃、龙骨、密封胶、五金件全是新的。可以改变幕墙类型，比如从明框改为隐框。可以改变分格尺寸，甚至改变建筑外观。优点是性能提升最彻底，外观焕然一新。缺点是费用高，工期长，施工期间对大楼使用影响大。
三 各种方案的投入
在佛山，三种方案的大致费用范围如下。
局部维修 每平方米二百到五百元。只换玻璃、打胶、换五金件。不含措施费。适合小范围修补。
性能升级 每平方米六百到一千二百元。含拆除旧玻璃、旧胶，安装新中空玻璃，重新打胶，换五金件。含措施费。保用十年以上。
整体更换 每平方米一千二百到二千五百元。取决于新幕墙的配置。含拆除、设计、新材、安装、措施费、税金。性能最好，投入也最大。
注意，这些都是估算。实际费用取决于建筑高度、幕墙面积、所选材料的档次。
四 改造的关键技术点
无论选哪种方案，以下几个技术点必须注意。
新旧交接处的防水。保留的部分和新做的部分之间，接缝处理要非常小心。新旧材料的热胀冷缩系数可能不同，胶缝宽度要留够。新旧玻璃的色差要尽量控制，同一立面尽量用同一批次的产品。
结构复核。方案B保留龙骨，必须确认原有龙骨还能继续使用多久。钢龙骨锈蚀超过百分之十五截面的，必须局部更换。铝龙骨变形严重的，也要换。
施工期间的保护。改造期间，大楼通常还在使用。施工区域下方必须搭设防护棚，防止坠落物伤人。噪音大的工序安排在非工作时间。粉尘作业要采取降尘措施。
检测验收。改造完成后，必须做淋水试验，验证防水效果。必须做避雷测试，确保防雷连接可靠。必须做开启扇的功能测试。
五 报建和物业沟通
在佛山，幕墙改造通常需要报建。改变外立面颜色、材质、分格尺寸的，需要向规划部门报批。不改变外观，只更换同款玻璃、重打胶的，一般不需要规划审批，但需要向物业报备。
施工前，务必与物业沟通清楚。施工时间安排，材料堆放场地，施工电梯使用，垃圾清运路线，都要提前约定。避免施工过程中产生纠纷，导致停工。
六 常见问题与务实解答
问 幕墙改造会影响大楼正常办公吗
答 会有影响，但可以控制。施工区域的外侧会有吊篮或脚手架，可能遮挡部分窗户的采光。施工时会有噪音和振动。但大部分工作可以在室外完成，室内基本不受影响。局部维修时，可能需要进入室内操作，会提前通知。
问 改造后能保用多少年
答 方案A局部维修，保用年限不确定，取决于未修部分的老化程度。方案B性能升级，新换的玻璃和密封胶保用十年以上，保留的龙骨剩余寿命需要检测评估。方案C整体更换，新幕墙设计寿命二十五年。
问 改造期间，大楼需要停用吗
答 不需要停用。但施工区域下方的出入口可能需要临时调整。大楼的空调系统可能需要配合施工暂时关闭部分区域。经验丰富的施工单位会制定详细的施工计划，尽量减少对正常使用的影响。
问 改造费用能贷款或者分期付吗
答 可以和施工单位协商。大额改造工程，通常可以按工程进度分期付款。签约时付百分之三十，材料进场付百分之三十，安装完成付百分之三十，验收合格付百分之十。具体比例可以谈。
问 怎么选改造施工单位
答 看资质，必须有建筑幕墙工程专业承包资质。看案例，做过同类型改造项目的优先。看方案，能不能根据你的楼况提出针对性的改造建议。看报价，不是最低就好，要对比材料品牌和施工范围。
七 写在最后
幕墙改造不是小事，投入不小，影响不小。但一栋保养良好的大楼，给租户的信心、给物业的省心、给业主的资产增值，远超改造的投入。
在佛山，已经有不少旧楼通过幕墙改造焕发了新生。它们的外立面更新了，能耗降低了，租户满意度提高了。您的楼，也可以成为其中之一。关键是选对方案，找对人，踏踏实实把改造这件事做好。
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